Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) с комментариями к статьям

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

<Статья 7.21 | Статья 7.22 | Статья 7.23>

Научно-практический комментарий:

1. Организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осущест-вляется с соблюдением требований ЖК и ГК РФ.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилищных фондов заклю-чаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий любых форм собственности. Государственные и муници-пальные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия обязаны осуществлять по договорам техниче-скую эксплуатацию и ремонт частного жилищного фонда.
В соответствии с ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен включать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, указывать на порядок изменения такого перечня; порядок определения цены до-говора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к его выполнению не позднее чем через тридцать дней со дня подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 162 ЖК РФ).
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками поме-щений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализиро-ванным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение сво-их обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (см. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые определяется на основе требований ст. 22, 23, 24 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для такого пе-ревода необходимо представление соответствующих документов в орган, осуществляющий перевод помещений по месту их нахождения.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе выдает заявителю документ, подтверждающий принятое реше-ние. Содержание данного документа определено Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утвер-ждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Одновременно с уведомлением об изменении статуса помещения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение.
Контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляется органами государственной жилищной инспекции в соответст-вии с Положением о ней, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, иных работ, документ, разрешающий перевод помещения в соответствующий разряд, является основанием проведения переустройства или перепланировки с учетом проектов, представлявшихся заявителем.
2. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитар-но-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения из-менения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), а также документы в письменной форме о согласии всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма. Требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом местного самоуправления по ре-зультатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести жи-лое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согла-сование.
Контроль за строительством, содержанием и использованием жилищного фонда ведется органами местного само-управления, органами государственной жилищной инспекции, органами государственного архитектурно-строительного надзора, иными специально уполномоченными органами.
К числу организаций, обеспечивающих сохранность и надлежащее использование жилищного фонда, относятся управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирек-ции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, выигравшая соответствующий кон-курс, если собственниками помещений не выбран способ управления домом (см. Постановление Правительства РФ от 6 фев-раля 2006 г. N 75). Открытые конкурсы проводятся органами местного самоуправления.
Обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения предусматривают Жилищный кодекс РФ и Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В соответствии с ГК РФ и названными нормативными актами наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помеще-ний, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, а также осмотр объектов благоуст-ройства придомовых территорий; своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу соответствующего оборудования, надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, лестничных кле-ток, кабин лифтов и других мест общего пользования в жилых домах, а также придомовых территорий; своевременно прово-дить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зим-них условиях.
3. Выявленные наймодателем в результате периодического обследования непригодные для проживания дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению исполнительных органов власти субъектов РФ.
Ответственность за незаконное переустройство жилых помещений наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг и при установлении низкого качества работ. Административная ответственность допустима лишь при наступлении названных и иных отрицательных последствий переустройства, что существенно ухудшает условия использования жилого помещения.
4. Объективная сторона описываемых административных правонарушений заключается как в действии, так и в без-действии виновных должностных и юридических лиц. Например, бездействием должностного лица является нарушение ус-тановленных сроков производства ремонта жилья, а также непринятие мер к переводу непригодных для постоянного прожи-вания жилых помещений в нежилые. Напротив, незаконное переоборудование жилых помещений должно выражаться в ак-тивных действиях нарушителя.
5. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, могут быть как умышленными, так и неосторожны-ми.
6. Субъектами ответственности по данной статье являются должностные и юридические лица. Среди них жилищно-эксплуатационные организации и их управляющие, подрядные организации, администрация органов местного самоуправления, межведомственные комиссии, собственники жилых домов, другие органы и их должностные лица.
7. Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами государственных жилищных инспекций (ст. 23.55).
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных органов (ч. 1 ст. 28.3).